Opet ovaj smara, kupi stan ovde, kupi stan onde, prosečna cena ovde je ovoliko, prosečna cena onde je onoliko… Stvar je u tome da iako je kupovina stana, kuće ili čega god jako popularan način investiranja u Srbiji, pokazali smo u nekoliko članaka da to i nije baš najbolja investicija.
Ipak, ja razumem tradiciju, otpor ka novim stvarima, akcije su akcije, ali to je samo slovo na papiru, ali stan ako imaš, to ne može niko da ti ukrade. Zapravo, i vlasništvo nad stanom je takođe potvrđeno samo papirom i ničim više. A jednom kada kupiš stan, retke su situacije da ne moraš da uložiš neki napor kako bi stan doveo u sređeno stanje kako bi ga izdavao. U najboljem slučaju, moraš da kupuješ samo nameštaj. U najgorem slučaju, moraš da renoviraš. Da, sve će to učiniti da tvoja investicija možda bude isplativija, ali jednu stvar ne računaš – naknadu za količinu živaca koje si izgubio ganjajući se sa majstorima, dostavom nameštaja, dostavom materijala, sređivanjem papira. I kad je sve to gotovo, onda treba da pokazuješ stan. Treba da odabereš dobrog stanara koji ti neće ostaviti rupu u zidu kada ode (istinita priča, kada sam jednom gledao stan za iznajmljivanje u studentskim danima, vlasnica stana mi je rekla da su prethodni stanari napustili stan i ostavili rupu u zidu veličine lopte za jogu i da je to morala da sanira).
Tu je problem što je probala da stan izda na crno i kada se rupa u stanu pojavila, nije imala osnov da naplati štetu. Uštedela je na porezu, ali je zato platila sanaciju. Takođe, mogla je to da reši osiguranjem. Ipak, osiguranje dovodi do još većeg troška za stanodavca, vijanje sa agentima koji opet pokušavaju da ostvare što veću cenu i tako uzmu deo investicije. Svakako je bolje investirati u nekretnine nego ne investirati uopšte, ali, može bolje.
Sadržaj
Stan na dan – čisti za pare
Neko će reći, naravno, bolje je izdavati stan na dan. Svako zna nekoga ko izdaje stan na dan i tako zarađuje dosta novca. Ima ljudi koji imaju tako dva-tri stana i od toga sasvim pristojno žive. Ipak, ni ovo nije bez posledica. Stan na dan podrazumeva da stan uvek bude čist i sređen za nove goste. Čiste peškire, posteljinu, dopunjena sredstva za osnovnu higijenu, sudove… Sve to mora neko da radi. Možeš da radiš ti, može da radi agencija. Ali pogodi – agencija to ne radi za džabe. Pogodi opet – ti vrlo verovatno nisi sanjao da nakon što zaradiš dovoljno novca da kupiš dva stana, plus nekretninu gde živiš, tvoj posao bude čišćenje za drugim, nepoznatim ljudima, koji, realno govoreći, mogu da ostave ogroman lom za sobom (da se tako blago izrazim). Dakle, školuješ se, radiš celog života na dobro plaćenim poslovima, napreduješ, budeš neki menadžer, konsultant ili šta već i na kraju, kupiš stanove i postaneš – čistačica/čistač? Dream job? Meni nije.
Kako onda investirati u nekretnine?
Ako već voliš da ulažeš u nekretnine, tu ne mogu da pomognem. Ipak, postoji više načina da investiraš u nekretnine, bez da moraš da čistiš za drugim ljudima i da se ganjaš sa majstorima. Zapravo, postoje bar dva načina koja ću ti ovde predstaviti. Dovoljno je da daš određenu svotu novca, time ćeš postati vlasnik najčešće malih delova velikog broja nekretnina ili ćeš imati određeni udeo u svakoj novogradnji negde u svetu.
Načini o kojima pričam su investiranje u REIT ili u kupovinu akcija „homebuilders“ kompanija.
Šta je REIT?
REIT je skraćenica od Real Estate Investment Trust. U prevodu, to je kompanija koja se bavi investiranjem u nekretnine radi izdavanja. Dobra stvar je da zbog toga što često ove kompanije imaju na raspolaganju milijarde dolara, imaju mnogo više mogućnosti za investicije, pa tako često investiraju na primer u tržne centre (mada su oni konstantno u padu jer se prodaja velikom brzinom seli na internet), skladišta, zatim poslovne zgrade, hotele, zgrade za staračke domove, bolnice, data centre i tako dalje. U zapadnom svetu, a i ovde, kompanije retko poseduju zgrade u kojima obavljaju delatnost, često rešenje za potreban prostor pronalaze iznajmljivanjem nekretnina što im daje mnoge pogodnosti o kojima ćemo možda govoriti nekom sledećom prilikom. Tako, lično sam investirao u akcije Omega Healthcare Investors kompanije, koja izdaje preko 800 objekata u SAD i Evropi specijalizovanim ustanovama za brigu o starim licima kojima je neophodna medicinska nega. Oni pružaju prostor na osnovu „tripple-net-lease“ ugovora, što znači da su svi troškovi održavanja i svi računi pokriveni od strane „stanara“, odnosno, zakupaca.
Naravno, i cene akcija određenog REIT-a, kao i performanse, zavise od toga u kojoj se industriji nalaze. Na primer, ovih dana su jako popularni REIT-ovi koji izdaju svoj prostor bolnicama. Takođe, sa povećanjem broja podataka koji se stvaraju svakog momenta, REIT-ovi koji izdaju prostor za data centre imaju papreno visoke cene, ali takođe, svi su svesni da je rast tražnje za objektima tog tipa neminovan. Takođe, spomenuo bih, sada već skupu, ali svakako primamljivu kompaniju „Innovative industrial properties“, koja je zapravo kompanija koja investira u nekretnine koje se koriste za uzgajanje marihuane koja je legalizovana u SAD. Oni koriste trend da zbog nekog američkog zakona, proizvođačima se ne isplati da budu vlasnici nekretnina u kojima vrše proizvodnju i bukvalno od vlasnika kupuju proizvodne kapacitete i odmah istim tim vlasnicima izdaju iste te kapacitete.
Velika pogodnost REIT-a je da po američkom zakonu, oni moraju da isplate 95% svog profita u vidu dividendi. Zbog toga, ukoliko tražiš stabilan prihod na svaka tri meseca, ovo ti može biti jako dobra opcija. Dividenda za REIT-e je u zavisnosti od industrije negde oko 5% godišnje, mada, ako iskoristite momenat (za vreme krize zbog korone i par vesti da je u staračkim domovima korona ubila nekoliko desetina ljudi, akcije Omega Healthcare Investors – OHI) su dostigle cenu i od 13 dolara po akciji, od originalne cene od oko 40 dolara. Pri ceni od oko 40 dolara, dividenda je bila na nekih 6%. Ali, kako se dividenda nije menjala, a cena akcije je u jednom momentu bila 13, ko je kupio u tih par sati po ceni od 13 dolara, sada prima dividendu od čak 18% godišnje, jer se ispostavilo da OHI ima neke od najsavremenijih zgrada i da su slučajevi korone u njihovim zgradama jako malo zastupljeni.
Dobra stvar je da se ovim načinom investiranja u nekretnine oslobađaš svih poslova koje sam ti spomenuo. Sve to obavljaju specijalizovane kompanije. Sve te poslove organizuju menadžeri, koje naravno plaćaš, ali budi siguran da će u slučaju da si odabrao dobru kompaniju, menadžer pokrivati tvojih par desetina kvadrata mnogo bolje nego što bi ti to uradio.
Šta su „homebuildersi“?
Kao što ime kaže (ako govoriš engleski, ako ne govoriš, onda ne kaže ništa), ovo su kompanije koje se bave izgradnjom domova, odnosno kuća. Nedavno sam dobio izveštaj gde je navedeno da prosečna starost Amerikanca koji kupuje kuću je negde oko 31 godinu. Ako ukombinujemo tu informaciju sa informacijom da milenijalci predstavljaju najmnogoljudniju generaciju ikada, dolazimo do toga da bi ti ljudi negde trebalo da žive. Takođe, dodajmo i informaciju da prosečni milenijalac danas ima 32 godine. Dakle, tu je negde u godinama kada će kupovati kuću.
Dovodi do toga da će se mnogo novih kuća prodavati, što dovodi do toga da će se mnogo novih kuća graditi i to zbog veće tražnje, verovatno po višim cenama. Tu dolaze na scenu kompanije koje se bave izgradnjom kuća. Sa tim što ovde ne pričamo o udruženju dvojice komšija koji su rešili da prodaju njive i izgrade zgradu u centru grada, uzmu sebi po stan i ostalo prodaju. Ovde pričamo o kompanijama koje godišnje izgrade cele gradove, a vrednost njihovih projekata je i po više desetina miliona evra.
Oni ne spadaju u REIT grupu, pa ne moraju da isplaćuju 95% profita kao dividende, ali, sve što ne bude isplaćeno kao dividenda, ne može nigde da ode sem u dalji rast, što će dobiti opravdanje u vidu rasta vrednosti akcija. Naravno, zapravo može da to bude potrošeno u plate menadžera, pogrešne poslovne odluke i slično, ali, ako uradiš domaći, ovakve kompanije ćeš isključiti još u prvom krugu analize.
Kako da analiziram kompanije?
Dobra stvar je da zapravo i ne moraš. Postoji nešto što se zove ETF – Exchange Traded Fund. Ovo su fondovi koji zapravo poseduju po mali procenat velikog broja kompanija uz jako niske troškove – negde oko 0.2%-0.5% godišnje. Tako, posedovaćeš (skoro) sve kompanije koje su relevantne, na primer, možeš odabrati neki REIT ETF i tako ulagati i u data centre i u medicinske objekte i u stanove i svuda – po malo.
Ozbiljna analiza kompanije zahteva dane i mesece analize, a često nemaš vremena da to uradiš, nekada volje, a najčešće nemaš dovoljno iskustva da to uradiš. Zato, ETF ti može pomoći da investiraš u nešto što želiš i samo od dividende ostvaruješ prihode za redovne troškove ili možda čak i za mnogo više. Tvoja investicija od na primer, 100.000 evra bi samo kroz dividende, kada se odbiju porezi, mogla da donosi preko 1.000 evra na svaka tri meseca ili oko 5.000 evra godišnje. To je skoro prosečna plata u Srbiji. A bukvalno ne moraš prstom da mrdneš. Ne moraš da juriš stanare za kiriju, ne moraš da popravljaš cev koja je prsla, ne moraš da juriš agente nekretnina, ne moraš da proveravaš da li su stanari odneli luster kada su odlazili.
Nadam se da ti se svideo članak. Nama puno znači kada neko podeli našu objavu sa prijateljima na društvenim mrežama, pa bismo bili zahvalni ako bi je podelio.
Takođe, da bi dobijao još sličnih objava, možeš da se prijaviš u Klub milionera.
Pogledaj naše druge objave.
Investiraj pametno!
