Kupovina nekretnina za vreme pandemije

Jesi li lud? Ovo je zapravo veoma razumno pitanje. Zašto bi bilo ko želeo da investira u nestabilno tržište za vreme ekonomske nesigurnosti?

Ali recesije stvaraju prilike. Da, strašno je da su milioni ljudi izgubili poslove i pate od ogromnih gubitaka od investicija, ali nesrećna stvarnost je da se recesije dešavaju. Svidelo se to tebi ili ne, ovo je naša trenutna situacija. Gledanjem na tržište i pitanjem „Koje prilike mogu da iskoristim sada?“, doprinosimo poboljšanju.

Doprinosimo poboljšanju kada ulažemo novac u kompanije, u akcije, u nekretnine u dodatne poslove. Kada kupujemo akcije, ulažemo novac u kompanije u koje verujemo i tako im pomažemo da se oporave.

Kada kupujemo, renoviramo ili iznajmljujemo nekretnine, stvaramo poslove za radnike, agente nekretnina i upravnike zgrada, a našim stanarima nudimo bezbedan, udoban i dobro održavan dom.

Kada započinjemo posao sa strane, pružamo proizvode ili usluge koji zadovoljavaju potrebe naših korisnika i kreiraju i poslove za njih.

Kada investiramo, učestvujemo u obnovi. Recesije su nesrećne okolnosti, ali nose i pozitivnu stvar sa sobom. Naročito za početnike u investiranju, recesije mogu otvoriti mnoga vrata.

Nažalost, u nesigurnim vremenima, mnogi ljudi se plaše investiranja. Oni drže keš dokle god ne bude prekasno. Da razjasnim. Ne pričam o ljudima koji nemaju para da investiraju. Ako neko nije finansijski stabilan, ako nema fond za hitne slučajeve ili je zatrpan dugovima, onda oni treba da se fokusiraju na osnovne stvari prvo.

Ali mnogi finansijski stabilni ljudi će sedeti na parama dok kriza ne prođe. Razumem. Investiranje je strašno za vreme recesije.

Normalno je osećati se uplašeno od kupovine indeksnih fondova da biste ih gledali kako padaju sledećeg dana. Prirodno je osećati se uplašeno dok započinjete novi posao kada znate da su teška vremena za male biznise. Normalno je da se osećaš uplašeno od kupovine nove nekretnine za izdavanje. Šta ako tvoji stanari izgube posao?

Ali tako što sediš na novcu, gubiš priliku da pokupuješ sve stvari koje se sada prodaju ispod cene.

Takođe propuštaš šansu da iskoristiš momenat, kada ekonomija počne da se oporavlja, a ti si već uhvatio zalet. Počeo si posao. Već izdaješ nekretninu. Ne spremaš se da počneš kada se ekonomija već oporavlja. Tvoj motor je već upaljen i zagrejan.

Ako nemaš dovoljno keša da investiraš sada, i to je ok. Usmeri aktivnosti ka kreiranju fonda za crne dane i ne brini. Ako si dovoljno srećan da imaš šta da investiraš, nemoj da propustiš ovu priliku zato što se plašiš. Sada ćemo videti – zašto nekretnine?

Hoće li tržište nekretnina da se sruši ponovo?

Da li si čuo za heuristiku dostupnosti?

Definicija ovoga je da postoji tendencija da se preceni verovatnoća događaja koji su nam poznati.

Mi precenjujemo primere koji nam lako padaju na pamet, dok takođe potcenjujemo događaje kojih se ne sećamo i teže nam je da ih zamislimo.

Ukoliko se nešto dogodilo nedavno ili nam je stvorilo jake emocije, lakše će nam pasti na pamet. Kada nam padne na pamet, onda precenjujemo verovatnoću da će se dogoditi ponovo.

Pre pandemije, prethodna recesija je bila 2008. godine koja je izazvana zbog cena nekretnina. Brzo pada na pamet, bilo je nedavno i svi su izgradili negativne emocije ka tom periodu.

Zbog toga je prirodno, ne kažem tačno, nego prirodno, da neko pretpostavi da će trenutna recesija da bude ista kao prethodna i zato svi procenjuju da će velika verovatnoća biti da se cene nekretnina značajno obore.

Ipak, ono što se desilo 2008. godine nije nikako ni slično sa faktorima koji kreiraju ekonomski krah 2020. godine. Velika Recesija je stvorena slabošću tržišta nekretnina u Americi. Sled događaja je bio: Cene nekretnina su se srozale, pa je stvorena recesija.

Ako investiraš već duže vreme (nekoliko decenija, pre velikog pada berzi 2002. godine), sećaš se i drugih padova tržišta koji nisu izazvani padom cena nekretnina. Ali ako imaš manje od 40 godina, Velika Recesija 2008. godine je bila prva velika recesija tvog života kao odrasle osobe.

Ako je to tvoj slučaj, onda ćeš vrlo verovatno povezati recesiju sa cenom nekretnina. Ipak, kao milenijalacu, to ti je 100% recesija koje si doživeo kao odrasla osoba – 1 od 1.

Ali to je bilo pre 12 godina. Sada je drugačija ekonomska situacija. Naravno, može doći do privremenih pomeranja na tržištu nekretnina. Kad se to desi, novine će biti pune „krahova“, zato što će više klikova biti na takve vesti. Ali nemoj da te rečnik u novinama zavara.

Prouči tržište nekretnina. Prouči cene. Prouči kretanja. Prouči koliko je u proseku potrebno vremena za prodaju kuće. Koliko za izdavanje. Koliko kredita za nekretnine se uzima u odnosu na ranije. Ovo će ti reći mnogo više od bilo kog naslova u tabloidima.

Šta ako moji stanari ne mogu da plate kiriju?

Hajde da vidimo neke podatke (dolaze sa američkog tržišta):

U normalno vreme, oko 20% stanara kasni sa plaćanjem kirije. U aprilu 2020, taj broj je povećan na 31%. To nije toliko loše u odnosu na ono od čega svi strahuju. Ako pogledamo podatke koliko je kirija plaćeno za april 2020 sa nedelju dana zakašnjenja – 84%. Kako podaci pokazuju, briga da stanari neće biti sposobni da plate kiriju nije opravdana. Mnogi stanari su ipak sposobni da plate kiriju, samo malo kasnije.

Istina je da niko ne može da predvidi budućnost precizno. Trenutno, 84% plaća kiriju do nedelju dana posle roka. Ali ne zna se da li će to da se promeni u budućnosti. Varijable kao što su brzina oporavka, nivo intervencije vlade, sve će to igrati ulogu kako bi se situacija iskristalisala.

Najveći rizik je od toga kada pretpostavimo da znamo šta će se desiti. Oni koji se prave da znaju budućnost rizikuju dosta. Ne treba slušati ekonomske projekcije koje su izrečene sa previše sigurnosti. Niko nema kristalnu kuglu i niko ne zna šta će se desiti. Možemo samo da uočimo šta se dešava i iz toga da se pripremamo za ono što bi moglo da se desi.

Koje rizike treba da imaš u vidu?

Naravno, postoje ozbiljni rizici. Ne znamo mnogo stvari:

1. koliko će pandemija trajati i koliko će blokada trajati.
2. koliko će trajati velika nezaposlenost ljudi zbog pandemije.
3. koliko ljudi radi sa smanjenim radnim vremenom ili smanjenom platom i kako će to uticati na ekonomiju.
4. koliko dugo će oporavak trajati.
5. hoće li ili neće biti drugog ili trećeg talasa epidemije i kakve će mere tada biti.

U ovom slučaju, kako možeš da pristupiš pametnom investiranju u nekretnine?

Ima nekoliko stvari koje treba i koje ne treba da uradiš:

Ne izbegavaj investiranje. Mnogi su propustili da investiraju za vreme Velike Recesije i propustili su velike dobitke.

Obavezno detaljno analiziraj bilo koju novu investiciju za izdavanje koju vidiš. Imaj nekoliko „šta ako“ scenarija u Excelu, gde ćeš da porediš različita scenarija koja mogu da se dese.

Šta ako padnu cene izdavanja za 20% u sledećih 6 meseci? Šta ako ne možeš da izdaš nekretninu sledeća 3 meseca? Kako će ovo da utiče na tvoje prinose? Ne treba da računaš prinos, treba da računaš opseg potencijalnih prinosa.

Ne treba da insistiraš da će nekretnina davati prinos od 8%. Računaš da će davati prinos negde između najboljeg i najgoreg mogućeg scenarija.

Nažalost, postoje ljudi koji prodaju nekretnine i kažu da se „odmah izdaje za X evra mesečno“ i da će se na primer stan sam otplatiti za 10 godina. To nema smisla.

Nemoj da se previše zadužuješ da bi kupio nekretninu. Ne treba da pozajmiš svaki dinar koji planiraš da uložiš.

Imaj nešto novca u rezervi, bar tri mesečne kirije ili oko šest meseci troškova.

Ne zaleći se u investiranje bez preciznog, pažljivo promišljenog napisanog plana. Pre nego što počneš da investiraš u nekretnine za izdavanje, napiši svoju ličnu izjavu kao investitor. Koliko nekretnina hoćeš da kupiš, u kom vremenskom razmaku, kako želiš da to finansiraš, tvoj idealni odnos između dugova i imovine, tip naselja gde želiš da investiraš, starost i stanje nekretnina i drugo.

Pripremi veliki broj načina na koje možeš da privučeš stanare.

Ponudi jedan mesec besplatnog izdavanja koji može odmah da se iskoristi ako tvoji stanari reše da produže najam za još godinu dana.

Ovo je win-win scenario. Osigurao si se od toga da ti stanari pobegnu, a tvoj stanar dobije mesec dana stanovanja besplatno.

Ponudi da ne naplaćuješ kamatu na kašnjenje. Možda će se stanari naći u problemu da na vreme isplate kiriju, pod uslovom da nastave da stanuju i da plate sa malim odlaganjem. Ne želiš da tvoji stanari krenu da te ignorišu i da izbegavaju pozive.

Ovako ćeš pokazati da si fleksibilan i da se prilagođavaš uslovima i imaćeš bolju saradnju sa njima.

Postavi standardnu komunikaciju kao što je „Hej, pošalji mi poruku da mi kažeš kakvo je stanje, svaka dva-tri dana.

Ponudi da podeliš kiriju na preostali period. Na primer, ako je kirija 300e mesečno i imaju još 4 meseca u ugovoru. Ponudi opciju da prvog meseca ne plate ništa i da sledeća tri meseca plaćaju po 400.

Zaključak

Recesije se dešavaju. Pandemija, ekonomska kriza, bilo šta. Ipak, svaka kriza do sada je i prošla nekad i brže nego što je došla. Ako imaš novca za investiranje, nemoj da te strah zadržava. Investiraj u akcije, u nekretnine ili u novi biznis. Nemoj da dopustiš da prođe još jedna godina, jer „dok jednom ne smrkne, drugom ne svane“, pa je ova kriza možda sjajna prilika da tebi svane.