Na zahtev publike, nakon velikog uspeha članaka o investiranju u nekretnine i članaka gde smo uporedili investicije u nekretnine, akcije i oročenu štednju, rešio sam da vam poklonim neku vrstu priručnika, kratak pregled svega što treba da znaš da bi uspešno investirao u nekretnine. I, pošto je najveći deo čitalaca zainteresovan za izdavanje stanova kao izvor pasivnog prihoda, rešio sam da se fokusiram na detalje koji su bitni za ovu delatnost u Srbiji. Izvinjavam se svim čitaocima iz okruženja jer njihove zemlje nisu pokrivene, ali se veliki deo saznanja iz ovog teksta može primeniti i na druge oblasti u okruženju.

Izdavanje stanova u Srbiji

Američki san podrazumeva da na dalekom zapadu imaš firmu, lepu kuću, debeo račun u banci, lepu ženu i dobru decu, da na letovanje idete na Havaje i zimi se igrate u snegu. Srpski san je malo drugačiji. Svaki Srbin bi ovo sve menjao za 3 dobra stana u centru Beograda koje bi mogao da izdaje do kraja života. Tradicionalno, usled određenih finansijskih situacija koje su se dešavale u prošlosti, kao što su propasti banaka, hiperinflacija i pre svega, sumnjive investicione opcije, kupovina stanova radi izdavanja jeste najpopularnija investicija u Srba.

Izdavanje stanova je naročito pogodno zbog toga što je do sada bilo dosta prostora za izdavanje bez prijave (nelegalno, ali niko nije proveravao), pa je tako bilo moguće imati prihode bez plaćanja poreza. Ipak, bilo je uvek i legalno izdavanih stanova i verujem da će trend ići u tom pravcu.

Koliko ćeš brzo izdati stan, najviše zavisi od lokacije, kvaliteta stana, da li je stan sa nameštajem ili bez, a takođe i od tvoje želje da izdaš stan (čitaj: koliko si spreman da spustiš cenu). Naravno, u Srbiji je lako pogoditi da je najveće tržište nekretnina u Beogradu, pa su tamo i najveća i ponuda i tražnja u odnosu na druga mesta u Srbiji. Od većih gradova, spomenuo bih još i Novi Sad i Niš, čija tržišta ipak imaju veličinu većih beogradskih opština.

Najpre, da bi se stan izdao, stan se mora imati. Hajde da vidimo prvo koje su cene stanova po gradovima u Srbiji. U toku 2019. godine, prosečna cena novogradnje u Srbiji je iznosila 163.520 dinara. Ovo je dosta visoko, sa obzirom na životni standard. Ipak, ceni su najviše doprinele cene u većim gradovima, Beograd, Novi Sad, Niš (tri opštine, Crveni Krst, Medijana i Palilula), kao i Čajetina, Vrnjačka Banja i Kragujevac, gde je prosečna cena 215.842 dinara po kvadratu. Najjeftiniji kvadrat se može naći u Tutinu, Novoj Varoši i u Bujanovcu. Podaci su zvanični sa sajta Zavoda za statistiku.

Na tabeli ispod mogu se videti cene stanova po gradovima

Grad20172018
Beograd14831587
Valjevo650697
Vranje575608
Kragujevac775834
Kraljevo625659
Kruševac575608
Niš750768
Novi Sad9501044
Sremska Mitrovica650652
Subotica625640
Čačak650701
Šabac700706
Prosečne cene stanova u Srbiji u EUR


Da vidimo šta je karakteristično za izdavanje stanova u najvećim gradovima u Srbiji

Izdavanje stanova u Beogradu

Beograd je grad sa preko 2 miliona stanovnika koji pruža velike mogućnosti za posao, obrazovanje i turizam. Kao takav, Beograd predstavlja najatraktivniju lokaciju kada je u pitanju i izdavanje stanova. Velika je potražnja za studentskim stanovima, gde bi par studenata živelo istovremeno. Tu je i tradicionalno izdavanje porodicama i pojedincima koji rade u Beogradu. Ipak, postoji i treća mogućnost koja sa razvojem modernih tehnologija i turizma dobija na značaju, a to je stan na dan. Beograd je verovatno jedino mesto u Srbiji gde je ovaj tip izdavanja stanova stvarno uzeo maha, isključivo zbog broja posetilaca u odnosu na druge gradove u Srbiji. Ipak, ni druge ne treba isključiti sa ove liste. Stan na dan je atraktivna opcija, zbog toga što vlasnici stanova koji su se odlučili za ovaj način izdavanja kažu da zarade za sedam dana mesečnu stanarinu ukoliko vrše standardno izdavanje.

Iskustvo pokazuje da je, bez obzira na tip izdavanja i cenu stana, jako bitno stanje u kom se nalazi stan. Iz tog razloga, preporučuje se da izvršiš bar osnovno sređivanje stana – stolarija, podovi, zidovi, kupatilo. Zatim, često se par stotina evra uloženih u jednostavan, ali funkcionalan nameštaj višestruko isplati. Imaj to u vidu.

Prema istraživanju koje možete pronaći na ovom linku, za garsonjeru u Beogradu od 30 kvadrata je potrebno 228 evra u proseku. Dvosoban stan se može u Beogradu iznajmiti za 428 evra.

Da vidimo sada i izdavanje stanova po beogradskim opštinama, specifičnosti.

Pogled na reku, Beograd


Izdavanje stanova na Novom Beogradu

Novi Beograd predstavlja možda i najveće tržište nekretnina u Beogradu, a samim tim i u Srbiji. Takođe, ovo je veoma atraktivna lokacija zbog toga što Novi Beograd predstavlja opštinu gde je smešten veliki broj stranih i domaćih kompanija i samim tim je jako primamljivo za zaposlene da potraže stan u blizini svog posla. Široki bulevari i dosta mesta za parking u odnosu na druge delove grada, kao i blizina reka doprinose atraktivnosti ove lokacije. U proseku, jednosoban stan na Novom Beogradu možeš iznajmiti za oko 280 evra.

Izdavanje stanova u Zemunu

Druga po popularnosti lokacija za izdavanje stanova u Beogradu je Zemun. Cene izdavanja nekretnina u Zemunu su nešto niže nego na Novom Beogradu, ali je dobro povezan sa Novim Beogradom, koji, kao što sam već rekao, predstavlja poslovni centar Beograda i odatle i atraktivnost. Takođe, blizina reke i tradicionalna arhitektura daju Zemunu još par pozitivnih poena kada je reč o izboru lokacije za stanovanje.


Izdavanje stanova na Voždovcu

Površinski, Voždovac je najveća beogradska opština i pokriva razne tipove naselja. Od urbanijih delova koji su bliži centru, do skoro seoskih predela ka Kumodražu, na Voždovcu se mogu naći stanovi svih tipova i struktura. Kao površinski najveća opština, Voždovac je definitivno zaslužio par rečenica. Zbog dosta prostora, veliki broj novih zgrada se zida baš u ovoj opštini, te je i mogućnost kupovine novih stanova za izdavanje velika. Prednost Voždovca, kada je reč o izdavanju nekretnina jeste blizina centra grada, kao i veliki broj fakulteta koji se nalaze upravo na Voždovcu ili susednim opštinama. Tu su Saobraćajni, Farmaceutski fakultet, Fakulteti organizacionih i političkih nauka, Univerzitet Singidunum, Viša elektrotehnička škola, a samo na par stanica gradskog prevoza su i Medicinski i Pravni fakultet. Stoga, najlakše je u ovoj opštini pronaći stanare koji studiraju, ali i drugi tipovi stanovanja nisu isključeni.

Izdavanje stanova na Zvezdari

Kao i kod Voždovca, veliki broj fakulteta i blizina ključnih gradskih lokacija, kao i veličina opštine, čine Zvezdaru veoma atraktivnom i traženom lokacijom za stanovanje i samim tim za izdavanje stanova. Najtraženije su lokacije oko najvećeg bulevara u ovoj opštini – Bulevar kralja Aleksandra. Kako je i ponuda dosta velika, uz malo truda, mogu se pronaći dobri stanovi po dobroj ceni.


Izdavanje stanova na Čukarici

Izgradnjom novog mosta ka Novom Beogradu, opština Čukarica je postala još atraktivnija nego što je bila ranije zbog blizine centra grada i reke. Zbog blizine ključnih poslovnih lokacija, poželjna je za izdavanje poslovnim ljudima i porodicama, mada i Čukarica ima par fakulteta koji omogućavaju izdavanje stanova i studentima. Blizina Ade Ciganlije i Košutnjak su još jedan od razloga zašto bi potencijalni stanari odabrali ovu lokaciju.


Izdavanje stanova u Novom Sadu

Drugi po atraktivnosti, odmah iza Beograda, Novi Sad. Istorijski centar, reka i ravničarski tip gradnje, kao i solidna industrija, univerzitet i veliki broj posetilaca za vreme kulturno-zabavnih događaja (čitaj: Exit), doprinose atraktivnosti lokacije. Takođe, određeni broj ljudi zbog cene stanarine bira da živi u Novom Sadu i da putuje u Beograd radi posla. Najjeftiniji su stanovi na Detelinari i na Satelitu, naročito ukoliko zgrada nema lift, međutim, njihova atraktivnost za stanare takođe opada. Najatraktivnija, a samim tim i najskuplja lokacija je centar grada.


Izdavanje stanova u Niš(u)

Stanje, kada je reč o izdavanju stanova u Nišu je poprilično slično Novom Sadu, uz jedan izuzetak – Beograd je dosta dalje. Ipak, Niš kao centar regiona privlači mnoge ljude iz manjih okolnih mesta i kao takav je takođe grad u kome je moguće zarađivati od izdavanja stanova. Tu je stari deo grada sa tvrđavom, reka koja protiče kroz centar, kao i Univerzitet. Najpopularnije opštine za stanovanje u Nišu su Crveni Krst, Medijana i Palilula.


Oglasi za izdavanje stanova

Da bi izdao stan, potrebno je da privučeš zainteresovane kupce. Ukoliko apsolutno ne znaš kako da to uradiš ili ti je jednostavno lakše da to daš agenciji, gde će neko drugi raditi za tebe, slobodno. Ipak, samim tim što uključuješ posrednika u „transakciju“ smanjuješ sebi povrat sredstava. Agencija uzima 50% od prve stanarine od stanara kojima pronađe stan, dokle god je stanarina do 400 evra. U slučaju da je iznad, onda obe strane plaćaju agenciji. To automatski znači da će tvoj stan biti nešto skuplji od konkurencije koja izdaje bez posrednika. Zato, isplatiće ti se da sam sastaviš dobar oglas za izdavanje stana i tako uštediš par desetina ili stotina evra. Evo par saveta:

Fotografije su važne. Potrudi se da stan na slikama izgleda svetlo, čisto i uredno. Ukoliko je stan u fazi sređivanja, ne slikaj tako, sačekaj da se sredi. Više će ljudi zvati. Biraj kvalitetne uglove, naglasi pozitivne strane stana, pogled, terasu, prostranu kuhinju, kupatilo. Na računaru napravi skicu rasporeda u stanu.

Potrudi se da opišeš stan što realnije, sa akcentom na pozitivnim elementima. Lokacija, parking, lift, pogled. Sve će to doprineti većoj atraktivnosti tvog stana.

Kada potencijalni stanari dođu, potrudi se da budeš ljubazan i prijatan, jer stanari pored stana biraju takođe i stanodavca. Svako bi izbegao obavezu da u budućnosti redovno komunicira sa negativnom osobom. Ipak, jasno naglasi pravila stanovanja, da li su dozvoljeni kućni ljubimci, na primer ili odgovornost za molerske radove nakon izlaska iz stana. Ljudi vole kada je neko precizan.

Ovih par saveta će ti povećati bazu potencijalnih stanara, a jasno ti je da sa većom konkurencijom među njima, tvoja pozicija u pregovorima je znatno bolja. Možeš da stan izdaš po većoj ceni osobama koje ti izgledaju kao pravi stanari koji će voditi računa o tvojoj imovini.

U vreme interneta, glavni medijum za postavljanje oglasa za izdavanje stanova je upravo internet. U Srbiji je najpopularniji sajt Halo oglasi. Ubedljivo je najtraženiji, ali je svakako i najveća konkurencija tamo.


Halo oglasi izdavanje stanova

Ovaj sajt je sa razlogom veoma popularan u Srbiji, a to je nivo detalja. Na ovom sajtu možeš označiti mnoge detalje prilikom postavljanja oglasa i na taj način će te pravi stanari kontaktirati.

Prilikom oglašavanja izdavanja stana na sajtu Halooglasi.com, videćeš da imaš opciju da popuniš veliki broj podataka. Potrudi se da popuniš što više polja, deo grada, ulica, struktura stana, sprat, da li stan ima lift, raspoloživost stana, da li je u pitanju stan u kući ili ne, da li se izdaje pušačima ili ne. Da li je na raspolaganju podrum, parking ili garaža. Cena, način plaćanja, da li je svakog meseca, svaka tri meseca, godišnje. Da li zahtevaš depozit ili ne? Da li stan ima video nadzor, interfon? Koliko su udaljeni ključni objekti, supermarket, autobuska stanica, dom zdravlja? Ovo su samo neki od faktora koje možeš odabrati na sajtu Halooglasi. Potrudi se da tvoj oglas dobro prikaže sve dobre strane stana koji izdaješ.

Takođe, ukoliko želiš da se istakneš ispred konkurencije i da brže izdaš stan, možda želiš i da istakneš svoj oglas tako što ćeš uplatiti oglašivaču i tako će se tvoj oglas bolje rangirati u pretrazi.

Da zaključimo

Dakle, imao si prilike da vidiš koje su atraktivne lokacije po Srbiji. Izdavanje stanova bi trebalo da bude najlakše na nekoj od opisanih lokacija. Dobio si i kratko uputstvo, kako možeš učiniti da tvoj stan bude vidljiv stanarima. Ipak, na tebi je da odabereš lokaciju gde ćeš investirati i to zavisi od tvojih preferencija i mogućnosti.

Ukoliko smatraš ovaj tekst korisnim, pošalji ga prijateljima i prijavi se da bi dobijao obaveštenja o novim objavama na ovom sajtu.

Investiraj Pametno!